住友不動産、東京オフィス賃貸が牽引し第1四半期は増益・過去最高益 売上高は減少

住友不動産は8月6日、2027年3月期第1四半期（2026年4月〜6月）の決算を発表し、売上高が減少する一方で、営業利益・経常利益・純利益のいずれも四半期として過去最高を更新したことを明らかにした。

売上高は2810億円で前年同期の2933億円から4.2%減少した一方、営業利益は1028億円（同1.0%増）、経常利益は1087億円（同3.3%増）、親会社株主に帰属する四半期純利益は851億円（同15.4%増）と、いずれも第1四半期として過去最高だったと同社は発表した。通期業績予想に対する進捗率は経常利益で36%、純利益で38%となっており、これは経常利益で6期連続、純利益で14期連続の最高益更新に向けて順調な水準だという。

牽引役は不動産賃貸事業

増収と減益のギャップの大半は、東京のオフィスビルを中核とする、同社にとって最大かつ最も利益率の高い不動産賃貸事業によるものだ。同事業の売上高は1127億円から1212億円に、営業利益は529億円から581億円へ、いずれも第1四半期として過去最高を更新したと同社は発表した。既存ビルの稼働率改善と値上げの浸透が、需給の逼迫が続く東京のオフィス市場で進んだ結果だという。既存ビルの空室率は3.6%となり、前年同期比2.1ポイントの改善、期首（2026年3月末）の4.3%からも低下した。契約面積が解約面積を上回る状況は続いており、前期に竣工した「住友不動産大崎ツインビル西館」と「住友芝公園ビル」も、契約率が9割を超えて稼働を始めているという。

弱含みの部門

一方、分譲マンション事業を中心とする不動産販売事業は様相が異なる。計上戸数が1511戸から1076戸に減少したことを受け、売上高は1377億円から1225億円へ減少した。ただし営業利益は507億円から489億円とほぼ横ばいにとどまり、同社は販売価格の上昇が戸数減少を相殺したと説明する。今期計上予定分の契約はおおむね完了しており、営業の軸足はすでに来期計上分へ移っているという。

注文住宅・リフォームを手がけるハウジング事業は、計上棟数の減少により営業損失が前年同期の25億円から40億円に拡大した一方、受注は改善したとしている。最も業績が弱かったのは中古不動産の仲介を担うステップ事業で、仲介件数は前年同期の7517件から5818件に減少した。都心部を中心に価格上昇が長期化する中、買い手の慎重姿勢が強まったことが背景だという。営業利益は62億円から46億円に減少し、通期予想に対する進捗率はわずか21%にとどまった。同社はこの背景として、歩合給制度の見直しなど人事給与制度改革や店舗網再編に伴う一時的な影響も挙げている。

純利益の伸びを押し上げたもう一つの要因が、営業利益より下の項目にある。投資有価証券の売却益は160億円に達し、前年同期の51億円から3倍超に増加した。これは政策保有株式を含む上場有価証券について、時価ベースで概ね10年をかけて4000億円分を売却するという同社の方針の一環で、今回の決算資料でもこの方針が改めて示されている。当第1四半期だけで245億円分を売却したという。

各部門の数字を並べると、今回の四半期は全面的な改善というより、事業構成の重心移動と読むほうが近い。賃貸契約の更新のたびに値上げを続けられる東京のオフィス床という、同社にとって最も守りの堅い資産がより大きな役割を担う一方、買い手心理に左右されやすい2部門——マンション引渡し戸数と仲介——はいずれも減速した。政策保有株式の売却益による純利益の押し上げも、いつまでも繰り返せるものではない。今のところ通期見通しに影響を及ぼす段階ではなく、5月13日公表の業績予想は据え置かれ、年間配当予想も1株52円のまま変わっていない。ただし、過去最高というヘッドラインの裏には注視すべき構成変化があり、とりわけステップ事業に表れた中古市場での買い手の慎重姿勢が、東京の住宅価格上昇に対する疲れの兆しなのか、それとも一時的なものなのかは、今後の焦点となりそうだ。